İsviçre’de uzun süredir tartışma konusu olan Eigenmietwert sisteminin kaldırılması yeniden gündemde. Bu düzenleme, ev sahiplerinin kendi evlerinde oturdukları halde “varsayımsal kira geliri” üzerinden vergi ödemelerini öngörüyor. Tartışmaların merkezinde ise şu soru var: Bu uygulama kaldırılırsa kim kazanır, kim kaybeder?

💡 Eigenmietwert Nedir?

Bugünkü sistemde, kendi evinde oturan ev sahipleri sanki evlerini kiraya vermiş gibi hesaplanan bir kira gelirini beyan etmek zorunda kalıyor. Bu gelire Eigenmietwert deniyor.
Buna karşılık, ev sahipleri ipotek faizlerini ve belirli bakım giderlerini vergiden düşebiliyor. Sistem, kiracı ile ev sahibi arasında bir denge sağlamayı amaçlıyor.

✅ Kaldırılmasının Olası Avantajları

• Vergi yükünün hafiflemesi: İpoteklerini büyük ölçüde ödemiş ya da tamamen bitirmiş ev sahipleri artık bu fiktif geliri beyan etmek zorunda kalmayacak. Özellikle borçsuz evlerde yaşayan emekliler için büyük bir rahatlama anlamına geliyor.
• Daha basit bir sistem: Karmaşık hesaplamalar ve sık sık gündeme gelen “bu değer gerçekçi değil” tartışmaları sona erecek.
• Ev sahipliğinin teşviki: Kendi evinde oturanların “kendi kendine kira ödüyormuş gibi” vergi vermesi gerekmeyecek, bu da ev sahibi olmayı cazip hale getirecek.

❌ Kaldırılmasının Olası Dezavantajları

• Faiz indirimlerinin kalkması: Eigenmietwert’in kaldırılması halinde, ipotek faizlerinin vergiden düşülmesine de son verilmesi planlanıyor. Bu durum özellikle yüksek borçlu genç aileleri olumsuz etkileyecek.
• Kiracılara faydası yok: Kiracılar zaten Eigenmietwert ödemediği için sistemde herhangi bir kazanç elde etmeyecek. Bu da ev sahibi–kiracı arasında yeni bir dengesizlik doğurabilir.
• Enerji yatırımlarında azalma riski: Bugün ev sahipleri, yenileme ve enerji tasarrufu sağlayan yatırımları vergiden düşebiliyor. Yeni sistemde bu teşvik zayıflayabilir.

⚖️ Kim Kazanır, Kim Kaybeder?

• Kazananlar: Az ya da hiç ipoteği olmayan ev sahipleri – özellikle ipoteklerini yıllar önce kapatmış emekliler.
• Kaybedenler: Yüksek borçlu yeni ev sahipleri, çünkü faiz indirimi haklarını kaybedecekler.
• Kiracılar: Nötr durumda. Ancak devletin kayıpları telafi etmek için başka vergileri artırması halinde dolaylı olarak etkilenebilirler.

İsviçre’de tartışılan Eigenmietwert’in kaldırılması meselesi, ancak rakamlarla incelendiğinde ne kadar önemli farklılıklar doğurduğu net şekilde görülüyor. İşte somut bir senaryo:

🔹 Varsayılan Durum

• Yıllık gelir (ev hariç): 120’000 CHF
• Ev değeri: 1 Mio. CHF
• Eigenmietwert (imalî kira): 30’000 CHF
• İpotek borcu: 700’000 CHF
• Faiz oranı: %2 → 14’000 CHF/yıl
• Bakım masrafları: 5’000 CHF

1️⃣ Bugünkü Sistem (Eigenmietwert ile)

Vergiye esas gelir hesaplama:

• Maaş: 120’000
  • Eigenmietwert: 30’000 → 150’000 CHF

Düşülen giderler:

• Faiz: –14’000
• Bakım: –5’000 → –19’000 CHF

👉 Vergiye esas gelir: 131’000 CHF

2️⃣ Eigenmietwert Kaldırılırsa

Vergiye esas gelir hesaplama:

• Maaş: 120’000
  • Eigenmietwert: yok → 120’000 CHF

Düşülen giderler:

• Faiz indirimi yok
• Bakım sınırlı (veya yok)

👉 Vergiye esas gelir: ~120’000 CHF

📊 Karşılaştırma

• Bugün: 131’000 CHF
• Kaldırılırsa: 120’000 CHF
  ➡️ Avantaj: 11’000 CHF daha az vergiye esas gelir

🔄 Alternatif Senaryo

Eğer aynı kişi yalnızca 200’000 CHF ipotek borcuna sahip olsaydı:

• Faiz indirimi çok daha düşük olurdu.
• Eigenmietwert yüzünden bugün daha fazla vergi öderdi.
• Bu durumda kaldırma, çok daha büyük bir avantaj sağlardı.

📌 Bu örnek, tartışmanın özünü net biçimde ortaya koyuyor:

• Yüksek ipotekli genç aileler, kaldırmadan sınırlı fayda görüyor.
• Düşük borçlu ya da ipoteksiz ev sahipleri, özellikle emekliler, çok daha büyük kazanç elde ediyor.

📊 İşte örnek senaryo için grafik:

• Bugünkü sistemde: 131’000 CHF vergiye esas gelir
• Eigenmietwert kaldırılırsa: 120’000 CHF vergiye esas gelir

Aradaki fark net şekilde görülüyor: 11’000 CHF avantaj.

📊 İşte karşılaştırmalı grafik:

• Yüksek ipotekli durumda (700k): Avantaj sadece 11’000 CHF.
• Düşük ipotekli durumda (200k): Avantaj çok daha büyük, çünkü faiz indirimi küçük → fark daha belirgin.

Yani ipotek borcu azaldıkça, Eigenmietwert’in kaldırılması ev sahibine daha çok kazanç sağlıyor.

📊 İşte üçlü senaryo karşılaştırması:

• Emekli (ipotek yok): 85’000 CHF → 60’000 CHF (25’000 CHF avantaj)
• Genç çift (700k ipotek): 131’000 CHF → 120’000 CHF (11’000 CHF avantaj)
• Düşük ipotek (200k): 125’000 CHF → 120’000 CHF (5’000 CHF avantaj)

Görüldüğü gibi en büyük kazanan emekliler, en az fayda gören ise düşük ipotekli yeni ev sahipleri.

📰 Somut Senaryo: Emekli Ev Sahibi İçin Eigenmietwert’in Etkisi

🔹 Başlangıç Durumu

• Emekli geliri: 60’000 CHF
• Ev değeri: 1 milyon CHF
• Eigenmietwert (imalî kira): 30’000 CHF
• İpotek: 0 CHF (tamamen ödenmiş)
• Yıllık bakım masrafı: 5’000 CHF

1️⃣ Bugünkü Sistem (Eigenmietwert ile)

Vergiye esas gelir hesabı:

• Emekli maaşı: 60’000
  • Eigenmietwert: 30’000 → 90’000 CHF

Düşülen giderler:

• İpotek faizi: 0
• Bakım masrafı: –5’000

👉 Vergiye esas gelir: 85’000 CHF

2️⃣ Eigenmietwert Kaldırılırsa

Vergiye esas gelir hesabı:

• Emekli maaşı: 60’000
  • Eigenmietwert: yok → 60’000 CHF

Düşülen giderler:

• Neredeyse yok (küçük bakım masrafları sınırlı şekilde indirilebilir)

👉 Vergiye esas gelir: yaklaşık 60’000 CHF

📊 Karşılaştırma

• Bugün: 85’000 CHF
• Kaldırılırsa: 60’000 CHF

➡️ 25’000 CHF daha az vergiye esas gelir → çok büyük bir vergi avantajı!

📊 İşte emekli ev sahibi için grafik:

• Bugünkü sistemde: 85’000 CHF vergiye esas gelir
• Eigenmietwert kaldırılırsa: 60’000 CHF

Aradaki fark 25’000 CHF → emekliler için çok büyük bir vergi avantajı sağlıyor.

📊 Senaryo: Genç Çift, Yüksek İpotekli Ev Sahipleri

🔹 Başlangıç Durumu

• Yıllık gelir (çift): 120’000 CHF
• Ev değeri: 1 Mio. CHF
• Eigenmietwert (imalî kira): 30’000 CHF
• İpotek borcu: 800’000 CHF
• Faiz: %2 → 16’000 CHF/yıl
• Bakım masrafı: 5’000 CHF

1️⃣ Bugünkü Sistem (Eigenmietwert ile)

Vergiye esas gelir hesabı:

• Gelir: 120’000
  • Eigenmietwert: 30’000 → 150’000 CHF

Düşülen giderler:

• Faiz: –16’000
• Bakım: –5’000 → –21’000

👉 Vergiye esas gelir: 129’000 CHF

2️⃣ Eigenmietwert Kaldırılırsa

Vergiye esas gelir hesabı:

• Gelir: 120’000
  • Eigenmietwert: yok → 120’000 CHF

Düşülen giderler:

• Faiz indirimi yok
• Bakım sınırlı şekilde indirilebilir

👉 Vergiye esas gelir: ~120’000 CHF

📊 Karşılaştırma

• Bugün: 129’000 CHF
• Kaldırılırsa: 120’000 CHF
  ➡️ Avantaj: sadece 9’000 CHF

📊 İşte genç çift için grafik:

• Bugünkü sistemde: 129’000 CHF vergiye esas gelir
• Eigenmietwert kaldırılırsa: 120’000 CHF

Aradaki fark yalnızca 9’000 CHF → yani genç, yüksek ipotekli ev sahipleri reformdan çok sınırlı bir kazanç sağlıyor.