İsviçre’nin Demografik Yapısı ve Gelecek Projeksiyonları: Nüfus ve Konut Piyasası Analizi.

Cemil Baysal – 2040 yılında ülkenin 10 milyonu aşabileceği tahmin ediliyor. Ülke, Haziran ayından bu yana resmi olarak dokuz milyon nüfusa sahip. Nüfus artışının konut piyasası üzerindeki etkileri de incelendi. Geçmişe bakıldığında, nüfus artışının konut fiyatlarını otomatik olarak yükseltmediği, çeşitli faktörlerin bu durumu etkilediği gözlemlendi. Bunlar arasında konut arzı, ulaşım altyapısı ve şehirleşme gibi unsurlar öne çıktı.

İsviçre’nin karşı karşıya olduğu konut ihtiyacı ve gelecekteki planlama açısından yaşanabilecek sıkıntılar, konut piyasası üzerinde belirleyici olacak gibi görünüyor. Etkili bir alan planlaması ve konut politikaları, ülkenin gelecekteki konut ihtiyacını karşılamada kritik bir rol oynayabilir.

İsviçre, Haziran ayından itibaren resmi olarak dokuz milyon nüfusa sahip. Bu toplamın yaklaşık 6.5 milyonu İsviçre vatandaşı. 2022 yılında, 190.000 kişi İsviçre’ye yeni geldi ve 6.532.926 kişi İsviçre vatandaşı olurken, 2.369.382 kişi de yabancı pasaporta sahip.

İstatistiklere göre, yaşayan nüfus içinde kadınlar, 4.483.581 kişiyle erkeklere göre hafif bir şekilde daha fazla temsil ediliyor; İsviçre’de yaşayan erkeklerin sayısı ise 4.418.727. Yabancılar arasında ise erkekler hafif bir üstünlük gösteriyor; 1.243.103’e karşı 1.012.279 kişi, İsviçre vatandaşı olanlarda ise kadınlar erkeklere göre daha fazla, 3.357.302’ye karşı 3.175.624 kişi bulunmakta.

Bölgelere göre, en fazla kişi Espace Mittelland’de 1.935.816 milyon ile yaşarken, onu Genfer Gölü bölgesi (1.720.783), Zürih (1.595.334), Doğu İsviçre (1.229.219), Kuzeybatı İsviçre (1.216.005), Merkez İsviçre (848.477) ve Tessin (356.674) takip etmekte.

Geçen yıldan bu yana pandemi nedeniyle göç azalmış olsa da, yeni göçmen akını arttı. 2022 yılında 190.500 kişi ülkeye gelirken, bunların yaklaşık 20.000’i geri dönen İsviçre vatandaşıydı.

İsviçre’nin nüfus artışı, önümüzdeki yıllarda öncelikle bir grup tarafından itilecek: emekliler. 2040’a kadar, 65 yaş üstü kişilerin sayısının 700.000 kişi artması bekleniyor, bu da %40’lık bir büyümeye denk geliyor. Aynı dönemde, potansiyel iş gücü (20 ila 64 yaş arası) sadece 230.000 kişi artacak, %4’lük bir büyüme. Yarı zamanlı çalışmaya artan eğilim göz önüne alındığında, bu iş gücü sayısında bir durgunluğa işaret edebilir. Sonuç olarak, iş piyasasında büyüyen bir boşluk ortaya çıkacak.

İsviçre’nin nüfusu, 2023 başında resmi olarak 9.106.126 kişinin yaşadığı Avusturya’nın nüfusuna yaklaşıyor. Ülkenin şu anda %19’u olan bir göçmen nüfusu var, bu da 1.730.286 kişiye denk geliyor. Avusturya’da, toplam nüfusun %26’sını oluşturan yaklaşık 2.4 milyon göçmen kökenli insan yaşıyor.

İsviçre’nin nüfusu, 1955’ten bu yana toplamda neredeyse 4 milyon kişi arttı, yıllık ortalama %0,8 – Avrupa’nın iki katından fazla bir artış. Sadece 1975 ile 1977 arasında nüfus azaldı.

UBS’nin yeni bir çalışmasına göre, sürekli nüfus, 2024’ün ilk yarısında 9 milyon barajını aşacak. “Sihirli” 10 milyon barajı ise 2030’ların ortalarına kadar ulaşabilir. Bu hızlı nüfus gelişimi, arazi kıtlığına yol açacak, bu da konut gayrimenkul fiyatlarını artıracak ve kira fiyatlarını yükseltecek. Ancak tarihsel olarak, bu sonuçlar zorunlu değil.

1950’lerin ortasından bu yana uzun vadeli gelişmelerden beş önemli nüfus büyümesi sonucu gayrimenkul piyasası için çıkarımlar yapılabiliyor:

Faktör 1: Kiralar, Tüketici Fiyatlarından daha fazla arttı. Kiralar, 1955’ten 2023’e kadar, ülke tüketici fiyat endeksinin iki katı kadar arttı. Beş yıllık bir süreçte, kiralar gerçekten de sürekli arttı, istisnalar 1970’lerin sonları ve 1990’ların sonlarıydı.

Faktör 2: Maaşlar, kiraları aştı. 1955’ten bu yana, maaş gelirleri, kira fiyatlarından yaklaşık %80 daha fazla arttı. Bu, enflasyona göre yıllık maaş büyümesinin neredeyse %1.4 olduğu ve kira artışının ise yaklaşık %1 olduğu anlamına gelir; bu da ortalama olarak konutların daha erişilebilir hale gelmesini sağladı. Ancak son on yılda kira fiyatları maaşlarla aynı oranda arttı.

Faktör 3: Satın Alma Gücü, Alan Tüketimine Yansıdı. Satın alma gücünün artmasıyla birlikte, kişi başına düşen alan tüketimi önemli ölçüde arttı. Ortalama hanehalkı büyüklüğü 2.9’dan 2.2’ye düştü. Bunun sonucunda, 1970 ile 2022 arasında ortalama konut alanı, kişi başına 30.0’dan 46.5 metrekareye yükseldi.

Faktör 4: Konut Kalitesi Arttı. 1970’ten bu yana gerçek kira harcamaları, ayarlanmış mevcut kira endeksinden iki kat daha hızlı arttı. Bu, birincil olarak konutların daha büyük hale gelmesinden kaynaklandı – alanın artışı, tüm kiralık konutların ortalamasında %10’u aşmış olmalıdır. Ayrıca kiracılar, konutların kalitesinin ve donanımının iyileştirilmesi için daha fazla ödemeye hazır oldular.

Faktör 5: İyi Konumlar, Kiralardaki Artışta Öne Çıkmadı. Büyük şehirlerde kira, ülke genelindeki kira artışına göre daha az artmadı. Zürih şehri için kira fiyat endeksi, Federal İstatistik Ofisi’nin ulusal kira fiyat endeksinin toplamından %20 daha az arttı. Aynı şekilde, Zürih ve Cenevre şehirlerindeki konut harcamaları, İsviçre ortalamasından daha düşük arttı.

Makul Kira Artışının Sebepleri

Nüfus artışının konut fiyatlarını otomatik olarak artıracağı varsayımı, son 70 yılın verilerine en azından göre doğrulanmıyor. Bunun en büyük nedenleri şunlar:

İsviçre, bu süre zarfında nüfus artışını karşılamak için yeterli konut yarattı. 1955’te 5 milyon barajına ulaşıldıktan bu yana toplamda 3.3 milyon konut inşa edildi. Her ekstra milyon kişi için, 2012 ile 2023 arasında 560.000 ile 1967 ile 1994 arasında 1.3 milyon arasında yeni konutlar yapıldı.

Nüfus artışıyla paralel olarak, ulaşım altyapısı büyük ölçüde gelişti. Bu, merkezlere olan erişim çemberini artırarak kira ve fiyat baskısına bir vana görevi gördü. Bu ilerlemeler sayesinde cazip konumların teklifi önemli ölçüde genişletilebildi ve genişletilebilir.

Nüfus artışı, konut gayrimenkul değerlerini artırabilir. Ancak kira fiyatları için geçerli olan şey, konut gayrimenkul fiyatları için geçerli olmayabilir. Çünkü nüfus artışı, çok arzulanan konumlarda orantısız fiyat artışları için uygun bir ortam sunar. İlk olarak, yoğunlaşma arttıkça ve altyapı genişledikçe, arazinin değeri artar ve bu da arazi fiyatlarını yükseltir. Konut bölgelerinin genişlemesi belirgin fiyat artışlarına neden olur. İkinci olarak, ulusal veya küresel olarak zengin hanelerdeki artış, özellikle özel konumlara sürekli talep fazlasını oluşturabilir. Eğer her zaman daha fazla varlık sahibi hanehalkı, özel manzaralı veya doğrudan göl kenarında bulunan sınırlı sayıdaki konumlara ilgi gösterirse, bu tür özellikler için marjinal ödeme isteği artar. Üçüncü olarak, şehirleşme, aglomarasyonlardaki konut gayrimenkul fiyatlarını da artırabilir. Nüfus artışı ve artan yoğunluk, piyasa likiditesini artırır ve bu da kiralanabilirlik riskini azaltır, bu da getiri mülkleri için ödeme yapma isteğini artırır.

Bir Sonraki Bir Milyon: Bu Sefer Farklı mı?

Mevcut konut talebinin ana itici gücü, geçen yüzyılda olduğu gibi, nüfus artışıyla ilgili olarak daha çok uluslararası göçtür. Bu nedenle, konut talebi, nüfus artışına göre daha fazla artar ve daha çok büyük merkezler ve bunların aglomarasyonlarına odaklanır. Yüksek göç oranı ve toplumun yaşlanması, orta vadeli olarak daha küçük hanehalklarına doğru bir eğilimi beraberinde getiriyor. Bu nedenle, orta vadede daha küçük konut birimlerine olan talebin orantısız artması bekleniyor.

Planlama İkilemi

Geçmişte her zaman yeterli konut yaratılmış olsa da, şu anki düşük inşaat faaliyeti ve tarihsel olarak görece katı planlama, gelecek yıllar için bunu sorgulamamıza neden oluyor. Aynı miktarda alan tüketimiyle bir milyon ek nüfus için, 2030’ların ortasına kadar yılda 60.000’e kadar konutlar inşa edilmelidir. Son dört çeylikte onaylanan yaklaşık 35.000 yeni konut birimi seviyesi bu konuda pek umut verici değil. Planlama açısından, bu konutlar mevcut yerleşim alanlarında yoğun bir şekilde inşa edilmelidir. Bu da daha yüksek inşaat maliyetleri ve daha uzun onay sürelerine neden olur, bu da inşaat faaliyetinin toparlanmasını zorlaştırır. Yeniden inşa ve mevcut alanın daha yüksek kullanımıyla 2034’e kadar en fazla 45.000 konut yapılabilir. Bu durumda 2034’e kadar en az 150.000 konut eksikliği oluşur.**

Emlak Piyasası: Gelecek Beklentileri

İsviçre’nin demografik ve ekonomik trendleri göz önüne alındığında, İsviçre’nin gayrimenkul piyasasının tahminleri zorlu bir durumda kalıyor. Özellikle kentsel merkezlerde ve çevresindeki konut talebinin yüksek kalması, konut fiyatları üzerindeki baskının devam etmesi bekleniyor. Aynı zamanda, nüfus artışıyla adımlarını tutmak için yeterli konut alanı oluşturma zorluğu devam edecektir. Yapılacak olan politik kararlar, inşaat faaliyetlerini artırmayı ve mevcut alanların kullanımını optimize etmeyi hedeflerse, gelecekteki gelişmeler üzerinde önemli bir etkisi olabilir.

Sonuç

İsviçre’nin nüfus artışı ve bu durumun gayrimenkul piyasasına etkileri çok yönlü ve karmaşıktır. Geçmiş, İsviçre’nin nüfus artışına yeni konutlar inşa ederek ve altyapıyı genişleterek karşılık verebildiğini gösterirken, şu anki trendler, bu durumun gelecekte daha büyük bir zorluk olabileceğini göstermektedir. Etkili bir alan planlaması, konut ihtiyacının karşılanması ve gayrimenkul fiyatları üzerindeki baskının azaltılması için inşaat faaliyetlerini artırarak ve mevcut alanların kullanımını optimize ederek belirleyici olabilir.