![\"\"](\"https:\/\/swissperspektive.ch\/wp-content\/uploads\/2023\/12\/isvicre1.png\")
<\/figure>\n\n\n\nDer Zustrom neuer Einwanderer erh\u00f6hte sich seit dem vergangenen Jahr, nachdem die Zuwanderung pandemiebedingt abgenommen hatte. Im Jahr 2022 kamen 190.500 Personen ins Land, wobei knapp 20.000 davon r\u00fcckkehrende Schweizerinnen und Schweizer waren.<\/p>\n\n\n\n
Das Bev\u00f6lkerungswachstum der Schweiz wird in den kommenden Jahren haupts\u00e4chlich von einer Gruppe vorangetrieben: den Rentnern. Bis 2040 wird die Zahl der \u00fcber 65-J\u00e4hrigen voraussichtlich um 700.000 Personen zunehmen, was einem Wachstum von 40% entspricht. Im gleichen Zeitraum wird die Zahl der potenziellen Arbeitskr\u00e4fte (20- bis 64-J\u00e4hrige) nur um 230.000 Personen steigen, ein Wachstum von 4%. In Anbetracht einer zunehmenden Tendenz zur Teilzeitarbeit k\u00f6nnte dies auf eine Stagnation der Anzahl an Arbeitskr\u00e4ften hinauslaufen. Die Konsequenz ist eine wachsende L\u00fccke auf dem Arbeitsmarkt.<\/p>\n\n\n\n
Die Schweizer Bev\u00f6lkerung n\u00e4hert sich bald der von \u00d6sterreich, wo Anfang des Jahres offiziell 9.106.126 Menschen lebten. Das Land hat derzeit einen Ausl\u00e4nderanteil von 19 Prozent, was 1.730.286 Menschen entspricht. Rund 2,4 Millionen Menschen mit Migrationshintergrund leben in \u00d6sterreich, was 26 Prozent der Gesamtbev\u00f6lkerung ausmacht.<\/p>\n\n\n\n Die Bev\u00f6lkerung der Schweiz ist seit 1955 insgesamt um knapp 4 Millionen Personen gestiegen, was durchschnittlich 0,8 Prozent pro Jahr ausmacht \u2013 mehr als doppelt so stark wie in Europa. Nur zwischen 1975 und 1977 war die Bev\u00f6lkerungszahl r\u00fcckl\u00e4ufig.<\/p>\n\n\n\n Die st\u00e4ndige Wohnbev\u00f6lkerung wird die 9-Millionen-Grenze in der ersten Jahresh\u00e4lfte 2024 knacken, schreibt die UBS in einer neuen Studie. Die \u201emagische\u201c 10-Millionen-Marke k\u00f6nnte dann bereits Mitte der 2030er-Jahre erreicht werden. Eine solch hohe Kadenz der Bev\u00f6lkerungsentwicklung zieht Bodenknappheit nach sich, befl\u00fcgelt folglich die Wohnimmobilienpreise und verteuert die Wohnungsmieten. Aus historischer Sicht sind diese Schlussfolgerungen aber nicht zwingend.<\/strong><\/p>\n\n\n\n Aus der langj\u00e4hrigen Entwicklung seit Mitte der 1950er-Jahre lassen sich f\u00fcnf wichtige Implikationen des Bev\u00f6lkerungswachstums f\u00fcr den Immobilienmarkt ableiten:<\/p>\n\n\n\n Fakt 1: Mieten stiegen st\u00e4rker als Konsumentenpreise<\/strong> Die Mietpreise sind von 1955 bis 2023 doppelt so stark gestiegen wie der Landesindex der Konsumentenpreise. \u00dcber einen rollenden Zeitraum von f\u00fcnf Jahren haben sich die Mieten in der Realit\u00e4t praktisch durchgehend verteuert, mit Ausnahmen gegen Ende der 1970er- und 1990er-Jahre.<\/p>\n\n\n\n Fakt 2: L\u00f6hne stiegen st\u00e4rker als Mieten<\/strong> Die Lohneinkommen stiegen seit 1955 rund 80 Prozent st\u00e4rker als die Wohnungsmieten. Das j\u00e4hrliche Wachstum der L\u00f6hne lag damit inflationsbereinigt bei fast 1,4 Prozent, w\u00e4hrend es bei den Mieten knapp 1 Prozent betrug, was das Wohnen im Durchschnitt erschwinglicher machte. In der letzten Dekade jedoch stiegen die Mietpreise Hand in Hand mit der Lohnentwicklung.<\/p>\n\n\n\n Fakt 3: Kaufkraft schl\u00e4gt sich im Fl\u00e4chenkonsum nieder<\/strong> Dank steigender Kaufkraft erh\u00f6hte sich auch der Fl\u00e4chenkonsum pro Person deutlich. Die durchschnittliche Haushaltsgr\u00f6\u00dfe sank von 2,9 auf 2,2 Personen. Als Folge davon stieg die durchschnittliche Wohnfl\u00e4che zwischen 1970 und 2022 von 30,0 auf 46,5 Quadratmeter pro Person.<\/p>\n\n\n\n Fakt 4: Wohnungsqualit\u00e4t hat zugenommen<\/strong> Die tats\u00e4chlichen Mietausgaben stiegen seit 1970 im Durchschnitt doppelt so stark wie der qualit\u00e4tsbereinigte Bestandsmietindex. Dies resultierte zum einen aus gr\u00f6\u00dfer gewordenen Wohnungen \u2013 die Zunahme der Fl\u00e4che d\u00fcrfte im Durchschnitt aller Mietwohnungen \u00fcber 10 Prozent betragen haben. Zum anderen waren Mieter bereit, f\u00fcr eine verbesserte Qualit\u00e4t und Ausstattung der Wohnungen tiefer in die Tasche zu greifen.<\/p>\n\n\n\n Fakt 5: Gute Lagen schwingen bei Mietanstiegen nicht obenaus<\/strong> Die Mieten in den Gro\u00dfst\u00e4dten sind nicht st\u00e4rker gestiegen als im Landesdurchschnitt. Der Mietpreisindex f\u00fcr die Stadt Z\u00fcrich stieg seit 1955 insgesamt sogar 20 Prozent schw\u00e4cher als der nationale Mietpreisindex des Bundesamts f\u00fcr Statistik. Auch die Wohnausgaben entwickelten sich in den St\u00e4dten Z\u00fcrich und Genf schw\u00e4cher als im Schweizer Durchschnitt.<\/p>\n\n\n\n Gr\u00fcnde f\u00fcr die moderate Mietentwicklung<\/strong><\/p>\n\n\n\n Die Annahme, dass Bev\u00f6lkerungswachstum automatisch zu einer Verteuerung des Wohnraums f\u00fchrt, l\u00e4sst sich zumindest anhand der Daten der letzten 70 Jahre nicht best\u00e4tigen. Dies liegt vor allem an zwei Hauptgr\u00fcnden:<\/p>\n\n\n\n Die Schweiz hat \u00fcber diesen Zeitraum hinweg gen\u00fcgend Wohnraum geschaffen, um das Bev\u00f6lkerungswachstum aufzunehmen. Seit Erreichen der 5-Millionen-Grenze im Jahr 1955 wurden insgesamt 3,3 Millionen Wohnungen gebaut. Pro zus\u00e4tzlicher Million Personen kamen zwischen 560.000 (2012 bis 2023) und 1,3 Millionen (1967 bis 1994) neue Wohnungen hinzu.<\/p>\n\n\n\n Parallel zum Bev\u00f6lkerungswachstum wurde die Verkehrsinfrastruktur massiv ausgebaut. Dadurch hat sich der Erreichbarkeitsradius der Zentren vervielfacht, was als Ventil f\u00fcr den Miet- und Preisdruck wirkt. Das Angebot an attraktiven Lagen konnte und kann dank dieser Fortschritte stark erweitert werden.<\/p>\n\n\n\n Bev\u00f6lkerungswachstum kann Wohnimmobilienwerte befl\u00fcgeln<\/strong><\/p>\n\n\n\n Was f\u00fcr Mieten gilt, muss nicht f\u00fcr Wohnimmobilienpreise gelten. Denn Bev\u00f6lkerungswachstum bietet einen N\u00e4hrboden f\u00fcr \u00fcberproportionale Preissteigerungen an stark begehrten Lagen. Erstens nimmt mit zunehmender Verdichtung und einem Ausbau der Infrastruktur der Wert des Bodens zu, was Landpreise in die H\u00f6he treibt. Eine Aufzonung von Wohngebieten f\u00fchrt zu deutlichen Wertsteigerungen. Zweitens kann ein nationaler oder globaler Zuwachs an verm\u00f6genden Haushalten einen kontinuierlichen Nachfrage\u00fcberschuss, insbesondere nach exklusiven Lagen, generieren. Wenn sich immer mehr verm\u00f6gende Haushalte f\u00fcr eine begrenzte Anzahl gut angeschlossener Lagen mit einmaliger Aussicht oder direktem Seeanstoss interessieren, steigt die marginale Zahlungsbereitschaft f\u00fcr solche Objekte. Drittens kann die Verst\u00e4dterung auch die Kaufpreise von Wohnimmobilien in der Agglomeration anheizen. Denn Bev\u00f6lkerungswachstum und gr\u00f6\u00dfere Wohndichte erh\u00f6hen die Marktliquidit\u00e4t und senken so das Vermietungsrisiko, was die Zahlungsbereitschaft f\u00fcr Renditeliegenschaften steigert.<\/p>\n\n\n\n Die n\u00e4chste Million: dieses Mal anders?<\/strong><\/p>\n\n\n\n Der Haupttreiber des aktuellen Nachfragewachstums nach Wohnraum ist die internationale Migration \u2013 im Gegensatz zum letzten Jahrhundert, als der Geburten\u00fcberschuss st\u00e4rker f\u00fcr den Bev\u00f6lkerungsanstieg verantwortlich zeichnete. Daher steigt die Wohnungsnachfrage relativ zum Bev\u00f6lkerungswachstum st\u00e4rker als fr\u00fcher und konzentriert sich vermehrt auf die Grosszentren und deren Agglomerationen. Der hohe Immigrationsanteil am Bev\u00f6lkerungswachstum und die Alterung der Gesellschaft f\u00fchren gleichzeitig dazu, dass sich der Trend zu kleineren Haushalten in der mittleren Frist fortsetzen wird. Dementsprechend d\u00fcrfte die Nachfrage nach kleineren Wohneinheiten \u00fcberproportional steigen.<\/p>\n\n\n\n Zwickm\u00fchle Raumplanung<\/strong><\/p>\n\n\n\n W\u00e4hrend in der Vergangenheit jeweils genug Wohnraum geschaffen wurde, stellt die momentan tiefe Baut\u00e4tigkeit und historisch gesehen relativ strikte Raumplanung dies zumindest f\u00fcr die n\u00e4chsten Jahre in Frage. Um bei gleichbleibendem Fl\u00e4chenkonsum Wohnraum f\u00fcr eine zus\u00e4tzliche Million Einwohner zu bieten, m\u00fcssten angesichts des Trends zu kleineren Haushaltsgr\u00f6\u00dfen bis Mitte der 2030er-Jahre bis zu 60.000 Wohnungen pro Jahr erstellt werden. Das aktuelle Niveau von rund 35.000 bewilligten Neubaueinheiten in den letzten vier Quartalen stimmt diesbez\u00fcglich wenig optimistisch. Im Sinne der Raumplanung m\u00fcssten diese Wohnungen zudem auf bestehendem Siedlungsgebiet verdichtet gebaut werden. Damit verbunden sind h\u00f6here Baukosten und l\u00e4ngere Bewilligungsverfahren, was eine Erholung der Baut\u00e4tigkeit erschwert. Wir gehen davon aus, dass mittels Neubau und h\u00f6herer Ausnutzung des Bestands nicht mehr als 45.000 Wohnungen pro Jahr erstellt werden k\u00f6nnen. Kumuliert fehlen damit bis 2034 mindestens 150.000 Wohnungen.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Cemil Baysal – Die Schweiz hat einen neuen Meilenstein erreicht: Seit Juni z\u00e4hlt das Land offiziell neun Millionen Einwohnerinnen und Einwohner. Von dieser Gesamtzahl sind etwa 6,5 Millionen Schweizerinnen und Schweizer. Im Jahr 2022 kamen 190.000 Personen neu in die Schweiz, wobei 6.532.926 Personen die Schweizer Staatsangeh\u00f6rigkeit besitzen, w\u00e4hrend 2.369.382 Personen einen ausl\u00e4ndischen Pass halten. 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